Zmiany w ustawie Prawo budowlane. Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

Zmiany w ustawie Prawo budowlane. Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

W 2016 r. po raz kolejny znowelizowano przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU 2016 poz. 290 z dnia 8 marca 2016 z późn. zm.). Zmianie uległy regulacje dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej obiektu, warunków technicznych projektowania budynków, samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, ochronie środowiska, a także zasady organizacji procesu budowlanego. W niezmienionej formie pozostały natomiast przepisy związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz obowiązkowymi przeglądami wynikającymi z tej ustawy.

Zmiany w ustawie Prawo budowlane - obowiązki właścicieli i zarządców budynków

Kolejne nowelizacje ustawy Prawo budowlane, zmieniające zapisy dotyczące bezpieczeństwa, zostały zainicjowane i uchwalone po katastrofach budowlanych, które miały miejsce w styczniu i lutym 2006 r. Zdarzenia te ujawniły niedoskonałości zapisów ustawowych w zakresie bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych, dlatego wprowadzone w tym czasie zmiany miały m.in. na celu podniesienie jego poziomu. Odpowiednie artykuły Prawa budowlanego (np. 61, 62, 66, 70, 91a, 92) określają obowiązki właścicieli i zarządców w tym zakresie oraz sankcje karne za niewywiązywanie się z nich.
Nadano nowy sens brzmieniu art. 61, nakładającego na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania i użytkowania według zasad, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, a także w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych i sprawności technicznej.

Zły stan techniczny budynku mieszkalnego stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, dlatego organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia usterki
Zły stan techniczny budynku mieszkalnego stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, dlatego organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia usterki
Fot.: D. Czernek

„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1.
utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mmowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanieobiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione o obowiązek zagwarantowania bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wpływania na niego czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Zalicza się do nich: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie ryzyko takiego uszkodzenia, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zakres odpowiedzialności właściciela bądź zarządcy, w tym przypadku, wyznacza się miarą „należytej staranności”, do której dochowania jest zobowiązana każda osoba podejmująca jakiekolwiek działania.

W świetle powyższego zapisu właściciel lub zarządca obiektu odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania, zarówno w aspekcie sprawności technicznej, jak również w sytuacji oddziaływania na ten obiekt różnych czynników zewnętrznych. Obecnie nie ulega wątpliwości, że usuwanie nadmiaru śniegu z dachu budynku jest zadaniem właściciela lub zarządcy.
Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkliwymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następująco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wskazanego obowiązku.

Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

Jak wynika z art. 62 Prawa budowlanego, przegląd budowlany jest obowiązkowy i obejmuje sprawdzenie poszczególnych elementów obiektu. Ustawa określa także częstotliwość i rodzaj przeglądu w zależności od powierzchni budynku. Wymienione poniżej kontrole nie obejmują właścicieli i zarządców obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.
„Art. 62. ust. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów  oraz uziemień instalacji i aparatów;
3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4. bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;
a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2; (kontrolę, o której mowa w tym zapisie, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia).
1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.”
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Należy zwrócić uwagę, że kolejne nowelizacje wprowadziły obowiązek dokonywania weryfikacji „bezpieczeństwa użytkowania” obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wymienionych w art. 61 ust. 2. Ich lista ma charakter przykładowy, dlatego w praktyce może powstać wątpliwość, np. w przypadku zjawisk atmosferycznych („wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady” – to pojęcia niedookreślone) – które z nich narzucają konieczność dokonania kontroli? Co prawda, doprecyzowano kryterium generalne, iż chodzi o czynniki, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie ich uszkodzeniem, jednak kryterium to jest również ocenne. Nie ma ono charakteru uniwersalnego, ponieważ ocena częściowo zależy od stanu technicznego konkretnego budynku. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że niewypełnienie obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, stanowi wykroczenie karane grzywną (art. 93 ust. 8), co może powodować tendencje do przeprowadzania kontroli bezpieczeństwa użytkowania obiektu zawsze po gwałtownych zjawiskach pogodowych.
Wprowadzony został także nakaz dwukrotnej w ciągu roku weryfikacji stanu technicznego obiektów, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m² oraz innych o powierzchni dachu osiągającej więcej niż 1000 m². Powinny się one odbywać przed i po okresie zimowym, tj. do listopada i do końca maja. Ponadto osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie poinformować o jej przeprowadzeniu właściwy organ, który, na mocy dodanego art. 84 ust. 2 pkt. 4, prowadzi ewidencje zawiadomień o ww. kontrolach.

Zapis art. 66 Prawa budowlanego pozwala na ingerencje organu nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać zdrowiu lub życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska (niezależnie od przyczyn wywołujących ten stan) bądź swym wyglądem oszpeca otoczenie, wówczas może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a nawet zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu wyeliminowania usterek. Jeżeli występują okoliczności określone prawem, decyzja o takim zakazie podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie, a w sytuacji zagrożenia (zapisanego w ustawie) – bez rozstrzygania sytuacji prawnej najemców i użytkowników lokali, także wówczas, gdy jest doręczona na piśmie. Podkreślić trzeba, że wspomniana decyzja jest wykonalna z mocy prawa nie zaś z tytułu rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 108 kpa). Wyklucza to możliwość oceny zasadności decyzji i wymusza obowiązek jej wykonania także wtedy, gdy adresat kwestionuje jej prawidłowość merytoryczną.

Dokumentacja

Prawo budowlane w art. 70 wprowadza także regulację dyscyplinującą właścicieli i zarządców obiektów budowlanych do usuwania uchybień stwierdzonych w trakcie kontroli okresowej, która zwiększa odpowiedzialność osób przeprowadzających obowiązkowe kontrole. Jednocześnie organ nadzoru budowlanego został zobligowany do weryfikacji, czy stwierdzone uszkodzenia zostały usunięte, a braki stanowiące zagrożenie uzupełnione.
Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 64 ust. 1 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest obowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego. Służy ona do zapisów odnośnie badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudów przeprowadzanych w okresie użytkowania obiektu. Powinny być do niej dołączone m.in. protokoły z kontroli oraz oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego (art. 64 ust. 3 Prawabudowlanego). W myśl art. 65 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany udostępniać niezbędne dokumenty przedstawicielom organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie. Należą do nich:

  • protokoły z kontroli obiektu budowlanego,
  • oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego,
  • opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
  • dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.

Ponadto – zgodnie z § 3 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 1999 r. nr 74, poz. 836 ze zm.)  – przez dokumentację użytkowania budynku mieszkalnego należy rozumieć: dokumentację odbioru obiektu (m.in. książka obiektu budowlanego, kopie imiennych przydziałów lokali, protokoły zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu lokali, protokoły pomiaru powierzchni użytkowej lokali), dokumentację eksploatacyjną (w tym protokoły okresowych kontroli stanu technicznego, opinie techniczne i ekspertyzy dotyczące budynku oraz metrykę instalacji piorunochronnej), a także powykonawczą robót budowlanych i remontów wraz z protokołami ich odbioru. Dokumentacja ta powinna być systematycznie uzupełniania i przechowywana przez okres istnienia budynku (§ 9 rozporządzenia). Trzeba pamiętać, że naruszenie (określonego w art. 63 oraz art. 64 ust. 1 i 3 Prawa budowlanego) obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym oraz obowiązku jest zagrożone karą grzywny (zgodnie z art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego).

Osoby uprawnione do kontroli

W ustawie Prawo budowlane bez zmian pozostały zapisy dotyczące uprawnień określonych specjalistów do przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego. Te, o których mowa w art. 2 ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5–6 a, dokonywane są przez osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych (według art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz pkt 2) powinny weryfikować osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego). Zgodnie z art. 62 ust. 6, kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, dotyczącą przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych, powinny przeprowadzać osoby o kwalifikacjach mistrza w rzemiośle kominiarskim. Natomiast przewody kominowe oraz kominy przemysłowe, wolno stojące, a także kominy lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych – osoby z uprawnieniami budowlanymi określonej specjalności. Pozostałe rodzaje kontroli, wskazane w art. 62 ust. 1, należą do osób posiadających odpowiednie uprawnienia
budowlane (art. 62 ust. 4).

Sposób przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynków mieszkalnych

Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego należy przeprowadzać w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przed jej rozpoczęciem trzeba zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku od czasu poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie takiej kontroli trzeba sprawdzić, czy wykonano uprzednie zalecenia (art. 62 ust. 1a prawa budowlanego). Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a szczegółowo należy zbadać (o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:

  • zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
  • elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
  • balustrad, loggii i balkonów,
  • urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  • elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
  • pokryć dachowych,
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  • urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z obiektu,
  • przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno ww. elementów budynku, jak również wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie (§ 6 rozporządzenia).
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien określać:

  • stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą,
  • wielkość zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą,
  • zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania,
  • metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i innych czynników,
  • zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W razie potrzeby do protokołu należy dołączyć wykonaną w jej toku dokumentację graficzną. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywa odpowiedzialność w zakresie napraw, są obowiązani w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego).
Należy zaznaczyć, że ustawa Prawo budowlane, oprócz sankcji karnych (z art. 91a) za naruszenie obowiązku wskazanego w art. 61 (użytkowanie obiektów), przewiduje karę grzywny (art. 93 pkt 8) za niewypełnienie przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego zgodnie z art. 62 ust. 1.

Naprawy i remonty

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74, poz. 836) określa warunki techniczne eksploatacji tych obiektów (wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi), które mają zapewnić:
„1) utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,
2) ochronę zdrowia i życia w pomieszczeniach budynku,
3) utrzymanie wymaganego stanu estetycznego budynku, a w przypadku wpisania budynku do rejestru zabytków – zachowanie jego wartości podlegających ochronie konserwatorskiej,
4) zgodne z przeznaczeniem użytkowania budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem, a w szczególności warunki w zakresie zaopatrzenia w wodę, gaz, energię cieplną energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową oraz odprowadzania ścieków i usuwania odpadów stałych,
5) możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii zgodnie z wymaganiami użytkowników lokali, lecz w sposób nienaruszający interesów osób trzecich i niepowodujący pogorszenia właściwości użytkowych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń,
6) racjonalne wykorzystanie energii,
7) ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich”.
W ww. rozporządzeniu podane zostały definicje używanych pojęć:

  • lokal – wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź zespół izb, wraz z innymi pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi, lub też obiekt mieszkalny, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny, jeżeli taki dom bądź lokal ma odrębne wejście z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej,
  • naprawa główna – remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku,
  • naprawa bieżąca – okresowy remont elementów budynku, który ma zapobiec skutkom ich zużycia oraz utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym,
  • konserwacja – wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku.

Rozporządzenie wskazuje także sposób prowadzenia działań technicznych mających na celu zachowanie prawidłowego funkcjonowania obiektu. Dane zawarte w protokołach kontroli, o których mowa w § 4, powinny stanowić podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku i ich przeprowadzenia.
Zestawienie powinno zawierać podział robót na:
1) prace konserwacyjne,
2) naprawy bieżące,
3) naprawy główne.
Zakłada się, że zestawienie dwóch ostatnich stanowi podstawę do sporządzenia planu robót remontowych z zachowaniem pierwszeństwa dla prac mających na celu:
1) eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich,
2) zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
3) spełnienie wymagań ochrony środowiska,
4) zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.
Ponadto przy remontach budynku prace należy realizować w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów z zachowaniem bezpieczeństwa użytkowników i osób trzecich. Trzeba także stosować rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne ograniczające uciążliwość eksploatacji lokali oraz podnoszące walory użytkowe robót. Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z przeprowadzaniem prac remontowych, nie mogą przyczyniać się do pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.
Każdy właściciel i zarządca powinien pamiętać, że pomieszczenia przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy i urządzenia intensywnie eksploatowane lub narażone na uszkodzenie muszą być objęte przeglądami co najmniej dwa razy w roku, a także poddawane odpowiedniej konserwacji. Częstotliwość przeglądów powinna być ustalona przez właściciela budynku, natomiast zakres robót konserwacyjnych – na podstawie wyników przeglądów oraz potrzeb zgłoszonych przez użytkowników lokali.

Kontrole ppoż. urządzeń technicznych oraz instalacji grzewczej

Obowiązek przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych i stałych urządzeń technicznych w określonym terminie wynika nie tylko z Prawa budowlanego, ale również z innych przepisów. W zależności od wyposażenia technicznego należy także wykonywać kontrole realizujące przepisy przeciwpożarowe: przegląd techniczny i konserwację urządzeń przeciwpożarowych, próbę ciśnieniową węży mhydrantowych, przegląd i konserwację hydrantów zewnętrznych, czyszczenie przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Natomiast zgodnie z przepisami o dozorze technicznym trzeba przeprowadzać np. badania okresowe i doraźne: UTB (urządzeń transportu bliskiego), urządzeń ciśnieniowych oraz zbiorników materiałów ciekłych zapalnych.
Ponadto zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków niezbędne są okresowe kontrole:
a) stanu technicznego systemu ogrzewania z uwzględnieniem efektywności kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych,
b) efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych.
Do przeprowadzenia przeglądów wynikających z przepisów przeciwpożarowych oraz o dozorze technicznym w części dotyczącej instalacji energetycznej upoważnione są osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności lub posiadające kwalifikacje do wykonywania dozoru przy urządzeniach energetycznych.
Z kolei przepisy o dozorze technicznym przewidują przeprowadzanie kontroli przez pracowników właściwych jednostek dozoru technicznego, a konserwacje urządzeń objętych dozorem technicznym – przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.
Podczas weryfikacji stanu technicznego systemu ogrzewania należy sprawdzić efektywność energetyczną kotłów oraz dostosowanie ich do potrzeb użytkowych, a także efektywność energetyczną urządzeń mchłodniczych.
Zgodnie z ustawą, która weszła w życie 9 marca 2015 r., do przeprowadzania kontroli upoważnione są osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej albo kwalifikacje wymagane przy mwykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających lub zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych. Takie osoby muszą być wpisane do wykazu zawartego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
Z przeprowadzonych kontroli sporządzany jest protokół, który dołącza się do książki obiektu budowlanego. Czynności konserwacyjne wpisuje się do książek eksploatacji urządzeń i instalacji. Zakres informacji zawartych w protokole należy dostosować do rodzaju mi zakresu przeprowadzanego przeglądu. Kontrole w obiektach zabytkowych wykonuje się według ww. zasad.

Podsumowanie

Obiekt budowlany należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W tym celu ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych, a obowiązkiem ich przeprowadzania obciążył właściciela i zarządcę obiektu. Niezależnie od okresowych kontroli stanu technicznego, powinny być również prowadzone niezbędne działania konserwacyjne i naprawy oraz remonty. Ponadto warto także pamiętać o przeglądach roboczych w celu określenia stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji, np. do użytkowania w okresie zimowym.

Numer specjalny "Obiekty mieszkalne" do pobrania

"Obiekty mieszkalne" - numer specjalny „Informatora Budowalnego-murator" 2/2017 ukazał się przy współpracy:

Autor: mgr inż. Bożena Blum, licencjonowany zarządca nieruchomości Publikacja: 17.08.2017 14:45