Zmiany w ustawie Prawo budowlane. Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

Zmiany w ustawie Prawo budowlane. Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

W 2016 r. po raz kolejny znowelizowano przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU 2016 poz. 290 z dnia 8 marca 2016 z późn. zm.). Zmianie uległy regulacje dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej obiektu, warunków technicznych projektowania budynków, samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, ochronie środowiska, a także zasady organizacji procesu budowlanego. W niezmienionej formie pozostały natomiast przepisy związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz obowiązkowymi przeglądami wynikającymi z tej ustawy.

Zmiany w ustawie Prawo budowlane - obowiązki właścicieli i zarządców budynków

Kolejne nowelizacje ustawy Prawo budowlane, zmieniające zapisy dotyczące bezpieczeństwa, zostały zainicjowane i uchwalone po katastrofach budowlanych, które miały miejsce w styczniu i lutym 2006 r. Zdarzenia te ujawniły niedoskonałości zapisów ustawowych w zakresie bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych, dlatego wprowadzone w tym czasie zmiany miały m.in. na celu podniesienie jego poziomu. Odpowiednie artykuły Prawa budowlanego (np. 61, 62, 66, 70, 91a, 92) określają obowiązki właścicieli i zarządców w tym zakresie oraz sankcje karne za niewywiązywanie się z nich.
Nadano nowy sens brzmieniu art. 61, nakładającego na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania i użytkowania według zasad, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, a także w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych i sprawności technicznej.

Zły stan techniczny budynku mieszkalnego stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, dlatego organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia usterki
Zły stan techniczny budynku mieszkalnego stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, dlatego organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia usterki
Fot.: D. Czernek

„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1.
utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mmowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanieobiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione o obowiązek zagwarantowania bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wpływania na niego czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Zalicza się do nich: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie ryzyko takiego uszkodzenia, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zakres odpowiedzialności właściciela bądź zarządcy, w tym przypadku, wyznacza się miarą „należytej staranności”, do której dochowania jest zobowiązana każda osoba podejmująca jakiekolwiek działania.

W świetle powyższego zapisu właściciel lub zarządca obiektu odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania, zarówno w aspekcie sprawności technicznej, jak również w sytuacji oddziaływania na ten obiekt różnych czynników zewnętrznych. Obecnie nie ulega wątpliwości, że usuwanie nadmiaru śniegu z dachu budynku jest zadaniem właściciela lub zarządcy.
Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkliwymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następująco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wskazanego obowiązku.

Przeglądy okresowe budynków mieszkalnych

Jak wynika z art. 62 Prawa budowlanego, przegląd budowlany jest obowiązkowy i obejmuje sprawdzenie poszczególnych elementów obiektu. Ustawa określa także częstotliwość i rodzaj przeglądu w zależności od powierzchni budynku. Wymienione poniżej kontrole nie obejmują właścicieli i zarządców obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.
„Art. 62. ust. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów  oraz uziemień instalacji i aparatów;
3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4. bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;
a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2; (kontrolę, o której mowa w tym zapisie, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia).
1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.”
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Należy zwrócić uwagę, że kolejne nowelizacje wprowadziły obowiązek dokonywania weryfikacji „bezpieczeństwa użytkowania” obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wymienionych w art. 61 ust. 2. Ich lista ma charakter przykładowy, dlatego w praktyce może powstać wątpliwość, np. w przypadku zjawisk atmosferycznych („wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady” – to pojęcia niedookreślone) – które z nich narzucają konieczność dokonania kontroli? Co prawda, doprecyzowano kryterium generalne, iż chodzi o czynniki, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie ich uszkodzeniem, jednak kryterium to jest również ocenne. Nie ma ono charakteru uniwersalnego, ponieważ ocena częściowo zależy od stanu technicznego konkretnego budynku. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że niewypełnienie obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, stanowi wykroczenie karane grzywną (art. 93 ust. 8), co może powodować tendencje do przeprowadzania kontroli bezpieczeństwa użytkowania obiektu zawsze po gwałtownych zjawiskach pogodowych.
Wprowadzony został także nakaz dwukrotnej w ciągu roku weryfikacji stanu technicznego obiektów, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m² oraz innych o powierzchni dachu osiągającej więcej niż 1000 m². Powinny się one odbywać przed i po okresie zimowym, tj. do listopada i do końca maja. Ponadto osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie poinformować o jej przeprowadzeniu właściwy organ, który, na mocy dodanego art. 84 ust. 2 pkt. 4, prowadzi ewidencje zawiadomień o ww. kontrolach.

Zapis art. 66 Prawa budowlanego pozwala na ingerencje organu nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać zdrowiu lub życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska (niezależnie od przyczyn wywołujących ten stan) bądź swym wyglądem oszpeca otoczenie, wówczas może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a nawet zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu wyeliminowania usterek. Jeżeli występują okoliczności określone prawem, decyzja o takim zakazie podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie, a w sytuacji zagrożenia (zapisanego w ustawie) – bez rozstrzygania sytuacji prawnej najemców i użytkowników lokali, także wówczas, gdy jest doręczona na piśmie. Podkreślić trzeba, że wspomniana decyzja jest wykonalna z mocy prawa nie zaś z tytułu rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 108 kpa). Wyklucza to możliwość oceny zasadności decyzji i wymusza obowiązek jej wykonania także wtedy, gdy adresat kwestionuje jej prawidłowość merytoryczną.

Autor: mgr inż. Bożena Blum, licencjonowany zarządca nieruchomości Publikacja: 17.08.2017 14:45