Zmiany w Prawie budowlanym 2017: efekt odwrotny od zamierzonego?
Projekt ustawy inwestycyjnej, który zakłada m.in. zmianę Prawa budowlanego – według Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa – ma uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. W wielu aspektach może on jednak przynieść odwrotny efekt – ostrzega Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland. I wskazuje przykłady.
Przypomnijmy, że projekt ustawy „o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego”, zwanej ustawą inwestycyjną, jest obecnie w uzgodnieniach międzyresortowych. W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa liczą, że wejdzie ona w życie w 2018 r. Wówczas zmienią się w Prawie budowlanym m.in. procedury dotyczące projektu budowlanego i odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Z kolei w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedną z najbardziej istotnych zmian ma stanowić wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego – obszarów zorganizowanego inwestowania (OZI) oraz decyzji o warunkach zabudowy. Okazuje się, że poprawki wywołują kontrowersje. Ponizej publikujemy komentarz Jana Jarosławskiego, prawnika z firmy Skanska Residential Development Poland.
Pozwolenie na budowę na podstawie projektu inwestycyjnego
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło projekt ustawy inwestycyjnej, który ma stworzyć grunt pod wdrożenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego i wprowadzać zmiany zgodne z jego założeniami. Ustawa powinna uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. Wydaje się jednak, że w wielu aspektach może przynieść odwrotny efekt. Ministerstwo proponuje wprowadzenie do prawa budowlanego nowej formuły projektu budowlanego. Ma się on składać z projektów: inwestycyjnego i technicznego. Wnioskując o wydanie pozwolenia na budowę konieczne stanie się załączenie wyłącznie projektu inwestycyjnego. W teorii rozwiązanie będzie szansą na usprawnienie procesu wydawania pozwoleń na budowy, ponieważ urzędnicy – dotychczas badający obszerne projekty budowlane – będą weryfikować wyłącznie część inwestycyjną, określającą usytuowanie i podstawowe parametry budów. W tym wypadku również inwestor odczuje większą elastyczność w tworzeniu szczegółowych rozwiązań projektowych, ponieważ będzie miał możliwość dokonywania wielokrotnych zmian w projekcie technicznym, jeśli tylko pozostanie on zgodny z projektem inwestycyjnym. W praktyce propozycja Ministerstwa może jednak rodzić wiele problemów.
Czytaj także: pozwolenia na budowę szybciej? Kluczowy jest projekt budowlany>>
Po pierwsze, w projekcie inwestycyjnym powinna zostać zawarta informacja o liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Nierzadko w trakcie prowadzenia inwestycji, liczba powstałych mieszkań ulega zmianie. Często są one dzielone lub łączone, dlatego na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę, podanie ich dokładnej liczby wydaje się niemożliwe. Niebagatelne znaczenie mają tu również nowe przepisy ustawy o własności lokali, z których wynika, że ustanowienie ich samodzielności następuje zgodnie z pozwoleniem na budowę. Jeśli więc liczba mieszkań ulegnie zmianie i będzie różnić się od tej wskazanej w projekcie inwestycyjnym (stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę), to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby kolejnej zmiany w pozwoleniu na budowę.
Po drugie, projekt inwestycyjny ma zawierać „podstawowe rzuty, przekroje i widoki elewacji obiektu budowlanego”. Sformułowanie to wzbudza wątpliwości: czy te informacje dostarczą wystarczającą ilość danych, by umożliwić sąsiadującym inwestorom dostosowanie ich projektów, chociażby do wymogów zachowania dostępu do światła i słońca? Istnieje ryzyko, że dane zostałyby zawarte dopiero w projekcie technicznym, udostępnianym przez kierownika budowy wyłącznie na żądanie organu nadzoru budowlanego. Tym samym okoliczni mieszkańcy tracą możliwości zapoznania się z ważnymi dla nich parametrami technicznymi projektu.
Zgoda na odstępstwo w formie decyzji
Szereg zmian ma dokonać się również w temacie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Zastanawiająca jest intencja ministerstwa w zmianie formy, w jakiej zgoda na takie odstępstwa ma być udzielana – z postanowienia przechodzi ona w decyzję. Ze względu na fakt, że od decyzji przysługuje pełen katalog środków odwoławczych, w tym nadzwyczajnych, jej ewentualne zaskarżenie mogłoby znacząco wydłużyć proces inwestycyjno-budowlany. Ustawa inwestycyjna wprowadza również termin – jeden rok – na wykorzystanie zgody na odstępstwo. W praktyce oznacza to, że w tym okresie koniecznie jest wszczęcie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę lub zatwierdzenia projektu inwestycyjnego, aby decyzja ta nie wygasła. Rozwiązanie to wydaje się mieć na celu raczej dyscyplinowanie inwestorów, a nie ułatwianie im procesu inwestycyjnego. Podobnie ograniczenie okresu, w którym można wystąpić o odstępstwo – jedynie przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu inwestycyjnego oraz przed złożeniem wniosku o zmianę tych decyzji.
Jednakże niektóre z proponowanych przez ministerstwo zmian należy ocenić pozytywnie, m.in. w przypadku odstępstw w zamierzeniach budowlanych (nadbudowy, rozbudowy, przebudowy) i zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie musiał uzyskiwać upoważnienia ministra do wyrażenia zgody na odstępstwo, co może sprawić, że postępowanie w tym przypadku będzie przebiegało sprawniej.
Obszary zorganizowanego inwestowania (OZI)
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedną z najbardziej istotnych zmian ma stanowić wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego – obszarów zorganizowanego inwestowania (OZI). Zdaniem ministerstwa instrument ten umożliwi wykonywanie wielu przedsięwzięć na danym terenie, uwzględniając jednocześnie odmienny charakter każdej z inwestycji oraz znaczącą rolę inwestorów. Proces decyzyjny zostanie oparty na takich elementach jak plan regulacyjny, umowa urbanistyczna oraz zintegrowane pozwolenie na budowę. O ile wprowadzenie OZI mogłoby wskazywać na ułatwienia w zakresie współpracy inwestorów z urzędami, o tyle konkretne regulacje przedstawione w projekcie ustawy inwestycyjnej - wzbudzają kontrowersje. Plan regulacyjny dla OZI może być sprzeczny z ustaleniami studium oraz miejscowego planu. Nadaje mu to prymat nad tymi regulacjami, co z kolei może wywołać poczucie niepewności wśród inwestorów i zwiększać ich ryzyko finansowe. Decydując się na zakup nieruchomości pod inwestycję muszą liczyć się z faktem, że w każdej chwili teren ten może zostać uznany za OZI, a plan regulacyjny może zmienić jego przeznaczenie. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości wchodzącej w skład OZI nie zgodziłby się z założeniami planu regulacyjnego, może żądać wykupu albo zamiany nieruchomości.
Ustawa inwestycyjna wprowadza również prawo pierwokupu takiej nieruchomości na rzecz gminy, natomiast w przypadku zawarcia przez inwestorów i gminę umowy urbanistycznej – ustawa proponuje dosyć rozbudowany katalog obowiązków, jaki można nałożyć na inwestorów. Regulacje te wydają się zatem przeciwstawiać celowi ustawy inwestycyjnej, jakim miało być uproszczenie i uelastycznienie procesu inwestycyjno-budowlanego.
Czytaj także: warunki zabudowy według nowych zasad. Ukrócą samowolę budowlaną?>>
